Как CraneScore считает свои цифры Открытые данные Дубая · наши расчёты, с пометкой · источник под каждым блоком Используемые данные: реестр проектов DLD (выгрузка от 1 ноября 2026), зарегистрированные сделки по 5 ноября 2026, реестр девелоперов DLD от 1 ноября 2026.

01Источники

Мы используем открытые данные государственных органов Дубая и несколько других источников, читаем их по расписанию и храним с датой каждого чтения.

CraneScore не входит в Земельный департамент Дубая (DLD) и не связан с ним.

02Готовность и сроки

Готовность — значение в реестре проектов DLD на дату выгрузки: время загрузки данных DLD, показанное как «реестр DLD на {date}». Это не дата инспекции.

Собственные показания инспекций DLD, дата инспекции и готовность, входят в тот же ряд и подписаны как данные DLD. Мы никогда не копируем фото и отчёты инспекций DLD: страницы проектов ведут на сервис DLD Project Status.

Месяцы до срока по DLD или после него считаются полными календарными месяцами до даты выгрузки, а не до сегодняшнего дня; проект считается прошедшим срок по DLD с одного полного месяца.

Срок завершения по DLD — тот, что в последней выгрузке реестра, и DLD может его менять. С 28 октября 2026 года мы храним каждую выгрузку и записываем дату каждой загрузки; страница проекта показывает все изменения.

Если имеющейся у нас выгрузке больше 45 дней, ни страница, ни список, ни карточка для соцсетей не показывают месяцы после срока по DLD: страницы показывают только срок по DLD и дату выгрузки, а списки проектов после срока скрыты до загрузки более новой выгрузки.

Прошло от планового периода = (дата выгрузки − дата начала) / (срок по DLD − дата начала). Больше 100% — срок завершения по DLD прошёл.

прошло от планового периода = (дата выгрузки − дата начала) ÷ (срок по DLD − дата начала)Пример: начало 3 окт. 2024, срок по DLD 31 дек. 2028, дата выгрузки 1 нояб. 2026: 759 ÷ 1 550 дней = 49%

03Наш расчёт темпа Новое

По двум последним показаниям DLD, между которыми не меньше 60 дней, мы считаем недавний темп в процентных пунктах в месяц и готовность, которую этот темп даёт на дату выгрузки. Показание, повторяющее предыдущий процент, считается со дня, когда этот процент появился впервые.

Темпа нет, если он не выше нуля, если последнее показание старше выгрузки больше чем на 12 месяцев или когда проект завершён.

темп = (последний % − более ранний %) ÷ месяцы между показаниями % на дату выгрузки = последний % + темп × месяцы после последнего показания, не больше 100Пример: 13,0%, а через 4,8 месяца 17,9%: (17,9 − 13,0) ÷ 4,8 = 1,0 пункта в месяц; через месяц после последнего показания ≈ 18,9%

Это только недавний темп. Мы никогда не превращаем его в дату завершения или сдачи, и везде он подписан «Наш расчёт по данным DLD».

04Даты по спутниковым снимкам Новое

Мы смотрим датированные исторические спутниковые снимки участка проекта и отмечаем месяц, когда впервые видим каждый этап:

• Начало работ: участок расчищен, огорожен или идут сваи.
• Каркас растёт: над землёй появляются этажи.
• Каркас достиг верха: каркас достиг полной высоты.
• Завершено: фасады готовы, участок расчищен.

Снимки делают не каждый месяц, а облака и промежутки между снимками расширяют диапазон, поэтому каждая дата показана как месяц ± 6 месяцев. Этап, который мы ещё не видели, подписан «Пока не видно».

Мы показываем только месяцы с подписью «Наш расчёт по данным DLD» и никогда сами снимки. Это наше прочтение, а не данные DLD.

05Сроки сдачи девелопера

Учитываются все проекты с одним номером девелопера DLD — это одно юрлицо: компании одной группы показаны отдельно.

Медиана срока строительства — медиана месяцев от начала до завершения по завершённым проектам девелопера; для медианы нужно не меньше 3 проектов.

По завершённым проектам показано, сколько из них завершены на месяц и более позже срока по DLD и у скольких дата завершения совпадает со сроком по DLD. В 69% завершённых проектов реестра эти даты совпадают день в день — по-видимому, DLD устанавливает срок при завершении, поэтому у завершённых проектов разница может выглядеть меньше, чем была.

CraneScore не выставляет девелоперам оценок, рейтингов и мест; цифры — только данные DLD.

06Стартовая цена и последние сделки

Стартовая цена = медиана AED/кв. фут по сделкам off-plan с жильём проекта за 90 дней с первой. Она показывается, только если первая сделка — 1 марта 2020 года или позже: наши данные о продажах начинаются с января 2020 года, и более ранняя первая сделка может не быть стартом продаж. Skyline Index использует то же правило.

Последние = медиана AED/кв. фут по сделкам с жильём проекта, готовым и off-plan, за последние 12 месяцев после стартового окна; для проекта, стартовавшего в эти 12 месяцев, учитываются только сделки после окна. С каждой стороны нужно не меньше 5 сделок.

Сделки, отличающиеся от медианы периода более чем в 4 раза, исключаются как вероятные ошибки.

Изменение = одни и те же типы жилья с обеих сторон (тип и число спален, не меньше 5 сделок в каждом), с весами по поздним сделкам; показывается, только если эти типы покрывают достаточную долю поздних сделок. Таблица по спальням сравнивает стартовое окно с последними 6 месяцами (12, если за 6 меньше 5 сделок).

Регистрации off-plan включают и продажи девелопера, и перепродажи: открытые данные DLD их не различают.

Динамика рынка: изменение индекса Статистического центра Дубая от квартала старта до последнего квартала, для квартир или вилл по основному типу объектов проекта.

07Линия цен района DLD

Серая пунктирная линия рядом с ценовой линией проекта — его район DLD: медиана AED/кв. фут по зарегистрированным продажам жилья в том же районе DLD и того же типа, что и показатели проекта (квартиры, виллы и таунхаусы или гостиничные апартаменты), по кварталам. Строящиеся проекты сравниваются со сделками off-plan в районе, завершённые — с продажами готового жилья.

Только сделки с целыми объектами и указанной площадью. Квартал, где меньше 5 сделок, остаётся пропуском и никогда не рисуется нулём. Последний квартал обычно неполный и заканчивается датой последней зарегистрированной сделки. Линия не скорректирована на состав проданных проектов, поэтому квартал с большим числом крупных или премиальных объектов выглядит выше.

Район — это район DLD в том виде, как его называет реестр, а не маркетинговое название сообщества.

08Зарегистрированные сделки и доказательная база отчёта

Страницы проектов показывают последние зарегистрированные сделки в том виде, как их публикует DLD: дата, off-plan или готовое, тип и число спален, площадь, цена и AED/кв. фут. DLD не публикует имён покупателей и продавцов. Страница показывает последние 10 и до 50 по запросу; выгрузки нет.

Регистрации off-plan включают продажи девелопера и перепродажи; открытые данные DLD их не различают.

В отчёте по проекту есть раздел, где для каждого показателя указано, сколько зарегистрированных сделок он использует, и перечислены те из них, что входят в последние 50 сделок проекта, — каждая из них бесплатно показана и на странице проекта. Для оценок по сопоставимым проектам учитываются только сделки самого проекта; оценки по сообществу не перечисляются.

Записи — открытые данные DLD, опубликованные на Dubai Data по лицензии открытых данных Dubai Data; именно там их и следует получать.

• DLD Transactions на Dubai Data
• Лицензия открытых данных Dubai Data (PDF)

09Что получили покупатели на старте и завершённые проекты девелопера

Для завершённого проекта стартовая цена (медиана AED/кв. фут сделок off-plan за 90 дней с первой, с 2020 года) сравнивается с перепродажами готового жилья за 12 месяцев после даты завершения по DLD или за 24, если в 12 меньше 5. Изменение сравнивает одни и те же типы жилья с весами по перепродажам. Готовое жильё в районе DLD за те же два окна показывает изменение вокруг проекта.

Изменение цены — не доходность: в нём нет сбора DLD, комиссии агента, сервисных платежей, полученной аренды и плана оплаты.

На странице девелопера — медианы по его завершённым проектам, у которых есть оба окна: изменение от старта до перепродажи, изменение района за те же периоды и срок между окнами, а также медианная валовая доходность проектов с достаточной арендой. Медиана требует не меньше 3 проектов. Девелопер, у которого слишком мало собственных завершённых проектов, показывает показатели своей группы с пометкой, что они групповые.

10Оценочный диапазон стоимости

Диапазон рассчитывает наша модель автоматической оценки по зарегистрированным сделкам off-plan проекта: для числа спален нужно не меньше 5 сделок off-plan за 12 месяцев до последней. Диапазоны округлены до 10 000 AED и показывают число сделок, период и уровень сравнения модели (проект, иначе здание или комьюнити).

Автоматическая оценка по зарегистрированным сделкам off-plan (продажи девелопера и перепродажи вместе); не оценка аккредитованного оценщика; не для ипотеки и суда.

Если ни на одном уровне сделок недостаточно, страница сообщает об этом вместо диапазона.

Охват по реестру DLD на 1 ноября 2026 г.: из 1 239 строящихся проектов оценку для самого продаваемого типа объектов получают 1 183 (95 %): 826 на уровне проекта и 357 по комьюнити. У остальных 56 недостаточно зарегистрированных сделок на всех уровнях (52) или нет подходящего места в модели (4). Медианная оценка опирается на 43 сделки.

Автоматическая оценка, не заключение оценщика

11Цены перепродажи

Премия — запрашиваемая цена относительно первоначальной цены предложения, без 4% сбора DLD с обеих сторон. Отрицательная премия — цена ниже первоначальной.

Предложения с премией 50% и больше в любую сторону, а также с вероятно неверно прочитанной ценой, исключаются.

Для цифры по проекту нужно не меньше 5 предложений. По доле уже оплаченной цены (до 30%, 30–49%, 50–69%, 70% и больше) рядом с проектом показывается значение по всему Дубаю.

Медиана цен на портале: объявления по месту проекта за последние 30 дней, не меньше 5.

12Аренда и валовая доходность

Аренда берётся из открытых данных Ejari DLD: новые договоры на один объект, без продлений и договоров на несколько объектов. Для каждого числа спален медианная годовая аренда за последние 12 месяцев сравнивается с 12 месяцами до этого; показатель требует 5 договоров, изменение — 5 в оба года.

Завершённые проекты показывают собственную аренду и валовую доходность: медианная годовая аренда, делённая на медианную цену зарегистрированных продаж готового жилья с тем же числом спален в проекте за те же 12 месяцев, если таких продаж не меньше 10. Это до сервисных сборов, обслуживания, месяцев простоя и прочих расходов, поэтому чистая доходность ниже.

Незавершённые проекты показывают уровень аренды и его изменение по району DLD, без доходности. Страница отслеживаемого объекта показывает доходность на собственную цену покупки владельца вместо рыночной цены.

13Сервисные сборы

Сервисные сборы — это то, что собственники платят в год в готовых зданиях, по бюджетам ассоциаций собственников, которые публикует DLD. Для мастер-сообщества проекта мы показываем медиану в AED за кв. фут в год по его жилым бюджетам, каждый проект застройки один раз, в самом новом бюджетном году, где их не меньше 10.

Жилые дома и виллы разделяются, где бюджеты их различают. Участки, общие зоны и гостиничные номера не учитываются. Бюджет — не счёт конкретного собственника, и сбор в здании задаёт его собственный бюджет.

14Зарегистрированные юниты и ипотеки

Зарегистрированные юниты — это юниты проекта в реестре юнитов DLD по типу и числу спален, виллы — по реестру зданий. Площади — средняя половина зарегистрированных площадей жилья (от 25-го до 75-го процентиля), у вилл — по застроенной площади.

Регистрации ипотеки — жилищные ипотеки, которые DLD зарегистрировал на юниты проекта за каждый квартал, включая предварительные регистрации на строящиеся юниты и аренду с выкупом; портфельные ипотеки и ипотеки девелоперов не учитываются. Суммы показаны от 5 регистраций. Регистрация ничего не говорит о кредиторе или условиях.

15Калькулятор плана оплаты

Калькулятор работает в вашем браузере на введённых вами цифрах; ничего не отправляется и не сохраняется.

Платежи во время строительства равные и распределены равномерно между бронированием и передачей ключей; платежи после передачи — ежемесячные. Сбор DLD (4% цены) и админ. сборы оплачиваются при бронировании.

Сдача начинается с месяца срока по DLD; ползунок сдвигает её позже. Медиана месяцев после срока по DLD по проектам девелопера показана как подсказка, никогда не применяется по умолчанию и не показывается, если выгрузке больше 45 дней.

С ценой перепродажи объект продаётся при передаче ключей, а покупатель берёт на себя оставшиеся платежи: прибыль = цена перепродажи − цена − сборы; доходность = прибыль / оплачено к передаче; в год — эта доходность, распределённая на месяцы от бронирования до передачи. Комиссия агента, ипотека и сервисные сборы не учтены.

16Валюты и единицы

Курсы на сегодня (9 ноября 2026)

Каждая цифра хранится так, как её записывает Земельный департамент Дубая, — в дирхамах ОАЭ и квадратных футах; квадратные метры DLD переводятся в футы из расчёта 10,7639 фут² на м².

Цены можно показывать в одной из восьми валют, а площадь — в квадратных футах или метрах: в меню, внизу страницы или в аккаунте. Выбор хранится в cookie на этом устройстве, а после входа — и в вашем аккаунте.

Страницы пересчитывают при показе по курсу дня — каждую цифру и каждую точку графика. Изменения в процентах по-прежнему считаются в AED, поэтому график показывает, как двигались цены в Дубае, а не курс вашей валюты.

Дирхам привязан к доллару США: 3,6725 AED за доллар. Остальные валюты берут курс дня у ExchangeRate-API, а запасной источник — справочные курсы Европейского центрального банка (ЕЦБ не публикует курс рубля).

Курс, изменившийся за день больше чем на 10 % (на 25 % для рубля и лиры), придерживается, пока его не подтвердит следующее чтение. Курсы старше 72 часов не используются: тогда страницы показывают AED и сообщают об этом.

Наши цены всегда в AED, как и цифры вашего объекта из договора (SPA): цена покупки, график платежей, оплачено и осталось. Сумма в другой валюте — лишь пересчёт для справки.

Диапазоны оценки округляются до 10 000 AED. В другой валюте каждый край пересчитывается и округляется до 1 000 (USD, EUR, GBP), 10 000 (CNY, TRY) или 100 000 (RUB, INR).

• Rates By Exchange Rate API

17Места рядом с проектом

Метка проекта на карте берётся с его участка Муниципалитета Дубая, из Makani или от нашей команды, где удаётся сопоставить: такие метки точные. Метка, общая для нескольких участков, точка с портала недвижимости или совпадение по названию в OpenStreetMap — приблизительные и рисуются с пунктирным кольцом. Проект, который мы не можем разместить, остаётся без метки и расстояний: мы никогда не ставим её в центр района.

Станции метро и трамвая — по данным Управления дорог и транспорта (RTA) через Dubai Data; торговые центры, больницы, супермаркеты, школы, парки и пляжи — из OpenStreetMap. Расстояния — по прямой, округлены до 10 м.

Фильтр, которым отобраны места из OpenStreetMap, опубликован ниже, чтобы любой мог повторить отбор.

• Фильтр OpenStreetMap (текстовый файл, на английском)
• Картографические данные © участники OpenStreetMap

18Сообщества

Сообщество — это граница сообщества Муниципалитета Дубая. Проект DLD относится к тому, где лежат его участки, иначе — к тому, куда попадает его район DLD.

Страница сообщества показывает на карте его незавершённые проекты с юнитами по году срока DLD, а также цены и аренду района, сервисные сборы и самые новые зарегистрированные продажи — всё по правилам этой страницы.

19Пороги и ограничения

Ни одна цифра не рассчитывается меньше чем по 5 сделкам или предложениям. Если данных меньше, страница так и говорит, а не показывает меньшую выборку.

У каждого номера проекта DLD есть страница. Проекты без английского названия показаны как «Проект {number}» с арабским названием из реестра. Их, проекты, которых больше нет в выгрузке DLD, и проекты, скрытые после исправления, мы не предлагаем поисковым системам.

Страница проекта предлагается поисковым системам, только если хотя бы 4 из этих блоков содержат реальные цифры: ход строительства (выгрузка и срок по DLD), старт против последних (по 5 сделок с каждой стороны), оценочная стоимость (5 сделок), история сдачи девелопера (3 значения) и 5 сделок за 24 месяца. Первыми проходят до 200 незавершённых проектов с 10 и более сделками за 24 месяца.

Цифры описывают зарегистрированные данные. Это не оценка стоимости, не прогноз и не инвестиционная рекомендация.

20Независимость

CraneScore не входит в Земельный департамент Дубая (DLD) или другой государственный орган и не связан с ними. Открытые данные DLD используются в опубликованном виде; DLD эти страницы не проверял.

Все проекты и девелоперы проходят через одни и те же правила, описанные на этой странице. Никто не может заплатить, чтобы изменить, добавить или убрать цифру.

Мы не передаём ваши данные брокерам, девелоперам или партнёрам: заявки из наших форм остаются в CraneScore.

Ничто здесь не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Перед покупкой проверьте проект в реестре DLD, прочитайте договор купли-продажи и посоветуйтесь со специалистом.

21Обновления и исправления

Цифры пересчитываются по каждой новой выгрузке реестра DLD, дата каждой загрузки записывается. Если цифра выглядит неверной, нажмите «Сообщить об ошибке в данных» на странице проекта: мы сверим её с реестром DLD, исправим свои ошибки в течение 5 рабочих дней и запишем каждое исправление с датой.